如果蒐集完資訊、衡量完利弊（或者純粹你很有錢＋很想要），決定買日本物業，那到底買那一區好？聽別人說日本空置率非常高，到底是甚麼程度？
 
日本人口老化眾人皆知，由2007年開始就死多於生，而且日本一天不改移民政策或試圖鼓勵生育，情況就只會一直嚴重下去。速度不算太快，如果你和我一樣是八十後（1980年／民國69年後出世），我們七老八十要離開世界的一刻，日本人口應該尚有現在的3/4，只不過他們的勞動力確實越來越弱，老年醫護及供養老人的金錢需求卻不斷增加。
 
其實日本移民政策個人真係認為需要改變一下，雖然個人絕對不贊同「純投資移民」（加拿大今年起全面禁止、台灣又大大提高門檻躲避中國內地移民湧入，香港房價被炒至人人怨聲載道就可知道）。日本其實已經稍為放鬆了一點，由以往留學／工作十年改為五年便可取得居留資格，但個人認為仍然偏高（另一方法就是和日本人結婚）。如果改做「半投資移民」（例如要有投資日本物業/會社 + 有能溝通的日語程度（如日能試N2）或曾往日本留學/當交流生 + 年齡40以下），這樣的話可以刺激日本經濟和人口增長，又可以杜絕一堆有錢、無腦、無文化、高齡的人湧入。不過算吧，我相信日本政府都唔會太願再調低移民門檻，在香港我們可能只會在意新移民拿綜合援助金、搶社會福利；但在日本人來說，他們維護自己民族血統意識都佷強。他們不想有這麼多外國人混入。落筆時剛知道日本打算讓55歲或以上，年收入超過600萬日圓或資產值達7000萬日圓的人，由原來入境日本的90天限期，延長逗留至1年… 我不知道為何會作這樣的決定，我個人認為日本應該致力解決勞動力和人口老化，不是這樣吸引老人來住！做法欠長遠規劃性。

說完題外話，那到底日本樓空置情況有多嚴重？還值得買嗎?

根據Bloomberg(彭博)由FujitsuResearchInstitute(富士通総研)得到的資料，日本物業2013年空置率已達18%，2028年會達24%。為何五間有一間是空屋？其實原因很明顯，因為日本都是一個發達大國，雖然沒中國般面積廣大，但總有一堆農村、郊區。但耕作始終是辛苦工作，無論是已發展國家甚至發展中國家，年青一輩都不願從事吃力不討好的漁農業（所以大家都說食材越黎越貴），喜歡去大城巿闖。結果比較鄉郊的地方就只會剩下一堆七八十歲的公公婆婆堅守（說得難聽一點是等死），死後就成為不值錢的空屋，大部份子女都懶得花錢維修。另一方面，就是日本311東北大地震，令福島、青森縣一堆二線城巿一夜之間淪為荒土、鬼城，就像《哥吉拉2014》電影開首那個封鎖帶一樣。正常中介一般都不會向你們販售郊區或者距離輻射城鎮的物業給你，主要都是售賣東京、大阪等大城巿，所以實際情況並無想像中誇張。

舉例第一大城巿東京，如果你買二十三區中最主要五大區（涉谷、新宿、港區、中央、千代田），其空置率大概只有7.5%，小型單位(約20平方米以下)更低至5%以下。如果你買二十三區其他區份（如練馬）、東京週邊（如橫濱、八王子）、大阪、京都、名古屋、福岡、札幌等，就大概有10-11%空置率。
不過始終又很難一概而論，如果大阪你購的是梅田、難波、心齋橋站5-10分鐘步程內，福岡是購博多、天神站5-10分鐘步程內，像這樣的中央商業區域，空置率就相對比較低。另外如果你買的是鋼根水泥（RC/SRC）建的無房式小單位（ONE-ROOM MANSION），空置率亦比木屋或者2-3LDK大單位低很多，根本無需要理會被「20%全國性空置率」嚇怕。

但如果你硬要和香港、澳門、台北這類人口密集的城巿去相比，日本空置率就當然高… 香港小單位空置率約4%、大單位則有成10%+，咁平均應該約在5-6%。但如果你以日本大城巿10-11%黎講，其實世界好多出生率低的已發展國家都是差不多，雖然沒太正式的統計數據，但中國內地和歐洲很多地方的房屋空置率比日本還要高，美國和澳洲等受歡迎國家則略為低。

我們來談回幾大城巿的優點缺點。


一、東京
優點：
1.      首都，基建齊備，如沒重大事故/變故不認為日本會有遷都的可能。
2.      最多日本人想去工作、讀書的地方，所以空置率最低，人口最高。
3.      所有大型活動例如2020奧運，都一定在東京舉辦。
4.      最多中港台中介網絡，找房源、看樓、簽約結算等都最方便。
缺點：
1.      Google地圖顯示東京與發生核事故的福島第一核電廠車程只有4小時。
2.      東京房價已經升了許多，動輒像樣一點的都要約380萬台幣（100萬港幣），而且外國人很難申請到房貸。同樣的一筆錢可以付香港或台北的首期（約房價30%的首次供款）。
3. 很多中介都只售賣東京，不是因為他們覺得東京特別好，而是因為他們沒有其他地方的人際網絡，而且東京房價貴，他們做成的每單生意佣金（中介費）自然比其他地方高。
4.      位於地震區內，距離1923年關東大地震後雖然沒有大傷亡地震發生，但311事件完結後經常有學者認為「東京數年內大地震可能性達七成」。另外，應避免購買足立區、葛飾區和江户川區。這三區大部份是填海區，有液化、地陷等危機。


二、大阪
優點：
1.      幾乎等於副首都，基建一樣齊備，還有新大阪新幹線站這類的開發新區域。有分析指大阪在戰時隨時會肩負起首都的職能（當東京淪陷或遭到毀滅性打擊時）。人口亦是第二多。
2.      2019年有機開賭場，兼有機升格為大阪都。註１
3.      房價比東京低，價格合理，最中央區梅田難波個d好少少都係250萬台幣（50-80萬港幣）內，如果在新大阪站等新區域可能只需150萬台幣（30-50萬港幣）。
4.      擁有第二多的中介。
5.      已經距離福島核電站遠多了，大概是東京和福島的距離ｘ２
缺點：
1.      東京中心區和福岡等地都有人口增長，但大阪其實是下跌的，雖然不算特別厲害，和全日本的平均值差不多
2.      其實大阪府結合大阪巿升格為大阪都這事情說了3年還沒實質進展，況且本身大阪和京都屬「府」已經高人一等，大阪巿也是類像中國「直轄巿」，本身就已經比一般其他「巿」有更大自主度（無論決策、財政），所以升不升級可能只是相差一個名字，實際上沒大分別
3.      地震區內，大家還記得1995阪神大地震的威力，激進派巿長橋下徹卻還想興建更多高樓...
4.      關西人，感覺就好像有點粗豪，沒禮貌。有人說大阪如果你購一個租賃中的物業，敷金（租客訂金／保證金）可能沒能拿要自己淘錢出來給退租的租客，但當然可能每個合約都不同。

三、               福岡
優點：
1.      如果不是日本人偏袒東京，其實福岡的位置真的很好，福島核電廠應該要乘飛機一兩個小時才到福岡… 福岡距離上海、首爾比東京還近，如果中日韓的國家仇恨和領土爭端可以解決，福岡真的可以擔當一個不錯的東南亞經濟中心。不計沖繩在內的話，九州也是最接近港、澳、台的日本地方。
2. 房價便宜，就算最後你後悔購了日本樓，或者是日本大爆炸，你輸的都不多，100萬台幣左右也可以買（約20-50萬港幣），大概只是香港或台灣一般人一到兩年的薪金。
3.      日本九州不屬於地震區，雖然福岡幾年前都曾經七級地震，但威力遠遜阪神、東北和東京等嚴重地震區域），福岡歷史上好似沒試過因為地震有甚麼損傷，不過將來的事總不能預計
4.      正因為日本311，好像越來越多人和企業來福岡發展，中介所說的whatsapp總部、一蘭拉麵便是其中例子，而事實上福岡人口亦是日本除了東京中心外，少數錄得正增長的城巿。
5.      福岡巿和大阪巿一樣屬「政令指定都市」，就是自主度大的直轄巿，亦可以叫作九州首府，全九州的政治經濟中心
6.      我買了，可以算是一個優點嗎？:)
缺點：
1.      縱使好似有不錯的潛力，但現在來說大部份大型活動都沒福岡的份兒，包括奧運、開賭場及其他國際性大事
2.      日本有地震保險，如果全棟倒塌或者火燒連環都可以賠約四成至五成，加上日本物業防震一向出色，所以有人或許覺得是否在地震區都不算重要，台灣自己也有地震。
3.      空置率比東京高，大阪就差不多。福岡和博多本來是分開兩個巿，後來才合併，所以福岡都算大，要小心別貪太便宜購了郊區的位置，始終城巿化程度比東京低。
4.      中介網絡較弱，找好盤源較難，即使主動給盤源，中介都可能不替你代辦，賺不多嘛！


四、札幌
優點：
1.      靚，冬天去時的雪國境象簡直完美，如果你唔aim at放租，聽過不少人特登買北海道成塊地加成棟兩三層式木屋別墅去渡假用的
2.      北海道首府，但價錢便宜，約20-40萬港元有交易，感覺仲平過福岡。如果只for自己渡假，買郊區地+兩三層式木屋，甚至可能只需15-20萬。
缺點：
1.      比福岡更少中介… 想買想賣想放租都難
2.      札幌樓經常要額外比水道．下水道料、暖房料、給湯料等雜費，如果唔係暖氣熱水都無 另外如果無人租緊，隨時冬天還要付錢比人幫手溶雪
3.      人口亦是在下降中，且郊區地方陷阱盤多，空置率高（不過compare to北海道其他城巿或者日本全國來說，高置率算低了）



五、其他
京都、神戶、名古屋有點類似大阪，但買這幾個地方的話我會寧願選大阪。其實名古屋是日本人口第三高的城巿（繼東京、大阪後），但唔知點解無咩港台中介做名古屋，小弟沒去過名古屋，所以沒有資格評論。
味皇兄說四国高松巿都算ＯＫ，但個人認為中介支援實在太低了，真正空置率亦是個謎，只適合味皇兄這類有經驗和懂日語的人去嘗試。我去七次日本，四国是最少外國人的地方，想去日本而不想聽到身旁有人說中文（國語或廣東話），四国是一個好地方。如果不諳日語，去四国旅遊都難，何況買樓。東北（如青森）小弟亦未去過，雖然日本東北JR今年2014終於在311地震後首次全面開放返，但我絕不建議買東北那邊了… 沖繩的話我上次是淡季去（可另看我的旅遊網誌），我感覺到沖繩空置的地方真的很多… 即使我用上最新版本的旅遊書，也有約四成書上的餐廳沒有開門或已倒閉，因為沒有JR，交通方面幾乎也要自駕才可以喔。沖繩首府那霸也應該只是モノレール沿路和国際通り才有一點商業吧，所以沖繩也是絕不建議。
 

註１根據Wikipedia現今日本全國分为47个一級行政區：一都（東京都）、一道（北海道）、二府（大阪府、京都府）、四十三县，其下再設立市、町、村。）
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